وام نهضت ملی مسکن روی مرز تصمیم بزرگ؛ افزایش تا ۱.۲ میلیارد یا قسط ۳۰ میلیونی؟

به گزارش آذربایجان آنلاین، علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، اعلام کرد کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد افزایش وام نهضت ملی مسکن را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۱.۲ میلیارد تومان ارائه کرده است.

خورسندیان در توضیح این پیشنهاد گفت: «کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد افزایش وام نهضت ملی مسکن را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۱.۲ میلیارد تومان داده است که این پیشنهاد باید در شورای عالی مسکن مورد بررسی قرار بگیرد و پس از آن تصویب شود.» او هم‌زمان درباره پیامد این افزایش هشدار داد و گفت در صورت تصویب چنین رقمی، اقساط ماهانه می‌تواند به حدود ۳۰ میلیون تومان برسد.

این هشدار، نقطه اصلی ماجراست. افزایش سقف وام در ظاهر می‌تواند بخشی از شکاف میان هزینه واقعی ساخت و توان مالی پروژه‌ها را پوشش دهد، اما اگر مدل بازپرداخت اصلاح نشود، وام ۱.۲ میلیارد تومانی به جای ابزار حمایتی، به بدهی سنگینی تبدیل می‌شود که بخش بزرگی از متقاضیان توان پرداخت آن را ندارند.

رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز پیش‌تر با انتقاد از ناکافی بودن وام ۶۵۰ میلیون تومانی، پیشنهاد افزایش آن به حداقل ۱.۲ میلیارد تومان را مطرح کرده بود. این پیشنهاد در نشست مشترک کمیسیون عمران با معاونان وزارت راه و شهرسازی و با هدف بررسی مشکلات مسکن، حمل‌ونقل و تأمین مالی پروژه‌ها مطرح شد.

ریشه این پیشنهاد روشن است: هزینه ساخت مسکن در سال‌های اخیر به‌قدری افزایش یافته که تسهیلات فعلی دیگر سهم مؤثری از قیمت تمام‌شده واحدها را پوشش نمی‌دهد. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز در پاسخ به پرسشی درباره افزایش هزینه ساخت گفته بود: «واقعیت این است که هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در کشور بالا است و در این راستا همکاری نظام بانکی و اینکه چه سهمی از هزینه تمام‌شده ساخت را سیستم بانکی می‌تواند به عنوان تسهیلات پرداخت کند، مهم است.»

به بیان ساده، مجلس پذیرفته که مدل فعلی تأمین مالی نهضت ملی مسکن دیگر با واقعیت بازار ساخت‌وساز همخوانی ندارد. وام ۶۵۰ میلیون تومانی در زمانی طراحی شد که هزینه ساخت در سطحی پایین‌تر قرار داشت، اما امروز افزایش قیمت زمین، مصالح، دستمزد، حمل‌ونقل، خدمات فنی و هزینه‌های جانبی، عملاً این عدد را کم‌اثر کرده است.

پیش از این نیز سقف وام نهضت ملی مسکن از ۵۵۰ میلیون به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته بود. طاهرخانی درباره آن مرحله گفته بود طبق ابلاغ بانک مرکزی، افزایش تسهیلات از ۵۵۰ به ۶۵۰ میلیون تومان انجام شده، اما وزارت راه معتقد است تسهیلات متمم باید به همه واحدها پرداخت شود، نه فقط پروژه‌های جدید.

همین تجربه نشان می‌دهد مسئله فقط افزایش یک‌باره عدد وام نیست؛ مشکل اصلی آن است که تورم ساخت، سریع‌تر از تصمیم‌های حمایتی حرکت می‌کند. به همین دلیل، هر بار که سقف وام اصلاح می‌شود، چند ماه بعد دوباره روشن می‌شود که تسهیلات جدید هم از هزینه واقعی ساخت عقب افتاده است.

در کنار این موضوع، مسئله اقساط به چالش جدی‌تری تبدیل شده است. پیش‌تر محاسبات مربوط به وام ۶۵۰ میلیون تومانی نشان می‌داد قسط ماهانه این تسهیلات در روش ساده به بیش از ۱۰ میلیون تومان می‌رسد و مجموع بازپرداخت آن در دوره ۱۲ ساله از ۲.۴ میلیارد تومان عبور می‌کند. حال اگر رقم وام به ۱.۲ میلیارد تومان برسد و نرخ سود و دوره بازپرداخت تغییر معناداری نکند، رسیدن قسط ماهانه به حدود ۳۰ میلیون تومان دور از انتظار نیست.

این یعنی سیاست‌گذار در برابر یک دوگانه دشوار قرار گرفته است: اگر وام افزایش پیدا نکند، پروژه‌ها از نظر مالی زمین‌گیر می‌شوند و متقاضیان ناچار به آورده‌های سنگین‌تر خواهند شد؛ اگر وام افزایش پیدا کند اما بازپرداخت آن اصلاح نشود، بخش زیادی از خانوارهای هدف توان پرداخت اقساط را نخواهند داشت.

از منظر اجتماعی، این دوگانه بسیار مهم است. نهضت ملی مسکن قرار بود به خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد کمک کند، اما اگر قسط ماهانه به حدود ۳۰ میلیون تومان برسد، عملاً بخش قابل توجهی از جامعه هدف از چرخه استفاده از این تسهیلات خارج می‌شود. در چنین شرایطی، افزایش وام بدون یارانه سود، دوره تنفس، طولانی‌تر شدن بازپرداخت یا مدل‌های پلکانی، نمی‌تواند سیاستی کاملاً حمایتی تلقی شود.

از طرف دیگر، بانک‌ها نیز با محدودیت منابع روبه‌رو هستند. بانک مسکن اعلام کرده تاکنون برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن قراردادهای گسترده‌ای منعقد کرده و در گزارش‌های قبلی از تأمین مالی صدها هزار واحد سخن گفته شده است. در یکی از گزارش‌ها، مدیرعامل بانک مسکن از تأمین مالی ۳۹۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن خبر داده بود.

این حجم تعهدات نشان می‌دهد افزایش سقف وام از ۶۵۰ میلیون به ۱.۲ میلیارد تومان فقط تصمیمی درباره متقاضیان نیست؛ بلکه مستقیماً ترازنامه بانک‌ها، توان پرداخت شبکه بانکی و منابع بانک مرکزی را درگیر می‌کند. اگر منابع پایدار برای این افزایش پیش‌بینی نشود، یا پرداخت‌ها کند خواهد شد یا فشار بر نظام بانکی و پایه پولی افزایش پیدا می‌کند.

اینجاست که پیشنهاد مجلس باید فراتر از یک عدد دیده شود. افزایش وام تا ۱.۲ میلیارد تومان زمانی معنا دارد که سه پرسش اصلی پاسخ داده شود: منابع آن از کجا تأمین می‌شود؟ نرخ سود و دوره بازپرداخت چگونه تنظیم خواهد شد؟ و سهم آورده متقاضیان چگونه کنترل می‌شود تا پروژه‌ها دوباره به بن‌بست نرسند؟

از منظر کارشناسی، نهضت ملی مسکن اکنون با سه گره هم‌زمان مواجه است. گره نخست، هزینه ساخت است که از تسهیلات فعلی جلو زده است. گره دوم، توان مالی متقاضیان است که با تورم عمومی و کاهش قدرت خرید تضعیف شده است. گره سوم، محدودیت شبکه بانکی است که نمی‌تواند بدون پشتوانه پایدار، هر بار سقف وام را جهشی افزایش دهد.

بنابراین، پیشنهاد کمیسیون عمران را باید به‌عنوان اعتراف رسمی به ناکافی بودن مدل فعلی تأمین مالی مسکن دید. اما همین پیشنهاد اگر با اصلاحات مکمل همراه نشود، می‌تواند از یک راه‌حل به بحران تازه تبدیل شود؛ چون قسط ۳۰ میلیون تومانی برای بسیاری از متقاضیان نهضت ملی مسکن، عملاً خارج از توان پرداخت است.

در این میان، نقش شورای عالی مسکن تعیین‌کننده خواهد بود. خورسندیان هم تأکید کرده که پیشنهاد کمیسیون عمران باید در شورای عالی مسکن بررسی و تصویب شود. این یعنی هنوز تصمیم نهایی گرفته نشده و مسیر تصویب آن نیازمند هماهنگی میان مجلس، دولت، بانک مرکزی، وزارت راه و شبکه بانکی است.

پیشنهاد افزایش وام نهضت ملی مسکن به ۱.۲ میلیارد تومان، خبری ساده درباره رشد تسهیلات نیست؛ این پیشنهاد نشانه آن است که سیاست‌گذار به این نتیجه رسیده که وام ۶۵۰ میلیون تومانی دیگر توان پوشش هزینه‌های واقعی ساخت را ندارد. اما هم‌زمان، هشدار درباره قسط ۳۰ میلیون تومانی نشان می‌دهد افزایش وام به‌تنهایی کافی نیست.

اگر قرار است این تصمیم به نفع متقاضیان تمام شود، باید هم‌زمان با افزایش سقف تسهیلات، مدل بازپرداخت، نرخ سود، دوره تنفس، منابع بانکی و سهم آورده خانوارها نیز بازطراحی شود. در غیر این صورت، نهضت ملی مسکن از یک طرف با کمبود منابع ساخت روبه‌رو می‌ماند و از طرف دیگر، متقاضیانش زیر بار اقساطی می‌روند که با فلسفه حمایتی این طرح فاصله دارد.